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《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称“《民诉法》”)第250条的规定“强制迁出房屋或者强制退出土地,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的,由执行员强制执行。强制执行时,被执行人是公民的,应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的,不影响执行。被执行人是公民的,其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录,由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物,由人民法院派人运至指定处所,交给被执行人。被执行人是公民的,也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失,由被执行人承担。”根据上述规定,人民法院要求被执行人迁出房屋或退出土地的需由院长签发公告,被执行人拒绝履行或逾期履行的,可由执行人员强制执行。强制执行程序中法院应通知相关人员到场并在笔录中签字确认,而关于强制搬出房屋的财物,因被执行人拒绝接收而造成的损害应由其承担。强制迁出房屋在执行中是一种比较复杂的强制措施,笔者认为应把握以下几个重要的关键因素。

▌一、可执行唯一住房的情形

被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”,对该“唯一住房”什么情形下可以执行。登记在被执行人名下虽只有一套住房,但有下列情形之一的,人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行:

(一)对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)一审诉讼或仲裁立案后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的;

(四)被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借,但超过一年无人居住的;

(五)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的;

(六)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的;

(七)其他可以执行的情形。

人民法院对被执行人只有一套房产的执行难问题引起司法实务界的广泛关注,在正确理解该法规定之精神的前提下,怎样既保障被执行人的居住权又保证执行顺利进行,救济申请执行人的合法权益成为执行上的一个热点问题。最高人民法院针对这一问题在2015年5月5日出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对该《查封规定》做出了除外规定,该条的内容为:“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。”总体来说,对于金钱债权的执行,明确了对被执行人只有一套房可执行的三种情况,执行依据生效之后,被执行人为了逃避债务,转让、转移自己名下的房产,造成了只有一套房产,不属于保护的对象。

▌二、认定唯一住房超出生活所必需的标准

如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”?是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定,原则上参照以下标准:

(一)面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的;(例:三人以上廉租住房保障面积为50平方米,若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米,便可认为超过生活所必需)

(二)市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。(例:若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米,其所在区的住房均价为10000元/平方米,但因“唯一住房”为学区房或其他因素,其市场价值达到15000元/平方米,则可认为超过生活所必需)。对于已经依法设定抵押的“唯一住房”,申请执行人为抵押权人的,人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”,可以执行,但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

▌三、执行唯一住房应遵循的原则

为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权,执行“唯一住房”时应遵循以下原则:

(一)穷尽其他执行措施原则。一般情况下,若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的,不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。

(二)申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件,人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。

(三)解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人,在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前,宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房,由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。

(四)有益执行原则。执行“唯一住房”时,应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用,若除去上述各项费用后并无余值或余值不大,则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。

▌四、执行唯一住房的程序

人民法院在执行“唯一住房”时,可按以下程序进行:

(一)应申请执行人申请执行“唯一住房”,人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书,对于需要支付生活保障费用的被执行人,申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。

(二)执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”,应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息,填写拍卖呈报表,并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。

(三)准予拍卖的,应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的,应当及时告知申请执行人并说明理由。

(四)执行裁定书和迁出告知书送达后,被执行人未在指定的期限内腾空房屋的,执行法院可以作出强制迁出裁定和公告,强制执行。

(五)对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。

(六)拍卖成交扣除相关费用后,其余部分依法分配。

▌五、执行唯一住房时需注意问题

人民法院执行“一处住房”时,具体操作上应注意什么问题?

(1)执行“一处住房”,应当以申请执行人的申请作为前置条件,由其向人民法院出具承诺书,承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等;

(2)执行“一处住房”,应当查清住房状况、常驻人口状况,填写拍卖呈报表,明确拍卖理由和对被执行人及其所扶养亲属的保障措施,执行人员讨论后报执行局长或分管院长批准;

(3)准予拍卖的,应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书;

(4)拍卖一般以住房腾空为前提,被执行人拒绝腾空的,执行法院可以作出强制迁出裁定和公告,强制执行;

(5)强制迁出应当作出风险评估和执行预案,可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全,制作财产清单,全程摄像,刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证;

(6)强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的,应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。

执行“唯一住房”前,应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房,临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准;临时住房的地段可参照被执行人的合理要求,尽量方便其生活、工作。申请执行人自愿提供临时住房的,使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金,租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定,协商不成的,由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。被执行人自行租房的,可由申请执行人先行垫付六个月的租金。上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。对于本解答第一条所列情形,原则上可以不再为被执行人解决临时住房。

强制迁出需考虑社会稳定因素。异地执行应增强社情意识,履行报告制度。对于到异地执行的案件,必须深入了解当时当地的社情民情,要注重了解其当地基层政权、基层组织的领导管理情况,公安派出所的协助执行能力及民众的法律意识,被执行人的文化修养、道德品质、性格特征、精神状态及其家族势力等,并有针对性地确定执行方案。凡经调查分析认为有激化矛盾可能的,都应当事先与当地党委政法委、基层政府、公安机关协调,并在当地法院和有关部门的支持下方可执行。异地强制执行中,凡涉及拘留妨害执行行为人的,必须有当地法院派员同行协助,拘留人员送当地拘留所看管。凡涉及异地强制迁出房屋或强制退出土地,组织10名以上执行人员行动的,必须在执行前将执行方案报告上一级法院;组织20名以上执行人员参与执行清场活动的,或者虽未达到上述人数但须商请地级以上市政法公安机关协助支持的,必须报省法院执行指挥中心。

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