名为买卖实为赠与的认定
——李某诉阳某房屋买卖合同纠纷案
四川兴蓉律师事务所 杨霞律师
【基本案情】
原告李某与被告阳某原系恋人关系，同居十余年，于2015年初分手。两人同居期间购买两套房屋，登记在被告名下，本案房屋系其中一套，该套房屋一直由两人共同居住 ，分手后由被告一人居住。2014年12月7日，原告向被告出具一份《保证书》载明“原告若与被告分手，需将X处房产赠送给被告，……”。之后，原告将诉争房屋尚欠的贷款10万余元还清。
原、被告经多方咨询后，因考虑税费问题，双方选择以买卖方式完成过户。2015年4月9日，原、被告向成都市房管局申请办理房屋产权过户。双方签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（以下简称合同），该合同条款简单，仅约定房款30万元。当日原告将办理过户所需的税费1万余元通过银行卡转给被告，被告顺利办理产权过户手续。之后，被告未支付原告房款。2015年4月18日被告取得诉争房屋产权证。2015年11月，原告起诉被告支付房款。
【案件焦点】
原告将房屋所有权转让给被告的行为是房屋买卖还是赠与，被告是否应当支付房款。
【裁判结果】
锦江区人民法院审理认为：从双方签订的合同内容上看，合同文本仅约定了购房价款30万元及原告办理过户登记的时间。而价款支付的方式及付款时间均为空白未填写。此现象在现实的不动产买卖合同签订中不符合常理。此外根据查明事实，产权过户登记所需税费均由原告转账给被告再由被告缴纳，也不符合一般房屋买卖合同履行的常理。结合原告向被告出具一份《保证书》的内容，明确载明了原告关于原告若与被告分手，需将诉争房屋赠送给被告的意思表示。据此认定：原告将本案讼争房屋产权过户给被告的行为实质为赠与，而非买卖。原告以房屋买卖合同关系提出本案诉讼，并要求被告支付价款，无事实依据。故判决：驳回原告李某的诉讼请求。
【律师观点】
本案处理重点在于原告将房屋过户给被告是买卖行为还是赠与行为，被告是否应当支付房款。对于这个问题在庭前的案件讨论中形成了两种观点：第一种观点认为，原告与被告2015年4月9日签订《成都市存量房买卖合同》以买卖的方式卖给被告，显然是对原告2014年12月7日的《保证书》的撤销。依据是《合同法》第一百八十六条【赠与合同的任意撤销与限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。显然原告是撤销赠与承诺，以30万低价卖给被告，原告依据买卖合同约定将房屋过户给被告，被告应当支付房款。第二种观点认为：原告与被告2015年4月9日签订《成都市存量房买卖合同》只是为履行其2014年12月7日向被告出具的《保证书》载明的赠与房屋之目的。形式上为买卖，实质为赠与，被告无须支付房款。
本律师同意第二种观点，在审理过程中结合收集调查的证据及事实针对是否为赠与提出答辩意见：1、本案诉争房屋的合同约定的房价款为30万，远低于合同签订日的市场价； 2、合同中只约定出卖人办理产权登记的义务履行期限，而对买受人支付对价的义务何时履行只字未提；3、被告在未支付原告任何对价的情况下办妥了房屋的过户手续，并且办理过户的全部契税是由原告间接支付。4、原告提起诉讼的依据是房管局备案合同后台打印件加盖房管局印章，岂有对价未支付不保留合同原件的道理。由此可见原告与被告的房屋买卖合同不符合常理。加之原、被告同居长达十余年，期间以原告名义购买2套房屋，双方在解除同居关系时，进行财产的分配也是人之常情，该事实一定程度上增加了承办法官的内心确信。庭审中原告方以第一种观点发表代理意见未被采纳，法院完全采纳我方观点，最终认定双方系通过签订买卖合同的方式进行房屋转让以达到赠与目的，该案名为买卖实为赠与。
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