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成都律师——父母宅基地房子能否继承?如何分割?
      
【案情简介】
   
    潘先生:我外公、外婆有两个儿子、三个女儿,大儿子对两老人从不尽赡养义务,小儿子在外地监狱服刑,小女儿是精神病人,所以,赡养义务由大女儿(我母亲)来承担,二女儿时常也会来照顾。两老在农村有一套宅基地房子,土地使用讧是我外公、外婆和小儿子的名
字,该房是由村里统一建造,之后由小儿子出面将建房款还给村里,但所还钱款是向大女儿(我母亲)所借。外公、外婆和小儿子的户口都在该房内。今年1月,外公发生交通事故去世了。问:外婆百年之后,该宅基地房子如何继承?

【律师说法】  

一、外公、外婆和小儿子都是房屋的所有权人。
   
  首先,我们应当明确,依据我国现行法律的规定,农村宅基地不能继承。原因是宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于集体,使用权属于房屋所有人,农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地本身不属于遗产,不能被继承。
    建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有,但是房屋权属的确定是比较复杂的。根据上海市高院的有关规定,农村宅基地是集体经济组织成员用于建造自住房屋的集体土地之一部分。根据一名集体组织成员只能占有一定面积的宅基地,且宅基地系无偿提供给集体经济组织成员的规定,农村宅基地的占有、使用具有强烈的人身属性。建造房屋必然要占有土地,因此,农村宅基地上所建造的房屋,在确定权利人时,不能仅以谁出资建造作h房屋权利归属的唯一标准,排除宅基地使用权人的权利。建造在宅基地上的房屋,虽然目前还不能进入市场流通,但是其价值远大于建造成本,原因就在于房屋的价值包含了土地价值。司法实践中,我们一般通过五个方面来考察、确认房屋的权属:(一)应当以农村宅基地使用权证所记载的权利人,农村宅基地使用权申请表上所列、具备农村宅基地使用权申请条件的申请人,以及该表所列、同样具备前述条件的成年家庭成员h集体土地私有房屋所有权人;(二)上述人员的出资情况可以作h确定产权份额的考虑因素;(三)不具有农村宅基地使用权的出资人,
不应确认为该集体土地私有房屋所有权人,其出资一般可认定赠与房屋所有权人,但有相反证据证明的除外;(四)不能狭义地理解建房出资。建房而付出劳动、旧宅拆除的建筑材料用于新房建造的,都可视是一种出资行为;(五)建房时家庭成员中未成年人的权利确定,仍然按沪高法民一(2004)3号《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十三条的规定执行。那么,结合本案的实际情况,你的外公、外婆和小儿子都是房屋的所有权人,并且房屋是小儿子对外出资买下的这一情节可以作h确定具体产权份额的考虑因素。你所提到的相应的钱款是向大女儿(你母亲)所借,有相关证据支持的话,这一债权、债务关系是可以成立的。
  如果是非本村村民继承农村集体土地上的房屋了,遇拆迁时应遵守村民宅基地的审批规定和拆迁政策的规定,即到时可能可以取得拆迁补偿费及相关费用,但不一定安置宅基地。
  
  二、该宅基地上的房屋可以继承,继承人只能继承外公和外婆名下的份额。   
     
  该宅基地上的房屋可以继承,继承人只能继承外公和外婆名下的份额,小舅舅名下的归小舅舅所有。继承人只能继承房屋的所有权而不能继承宅基地的使用权。该房屋在外公、外婆去世后两个老人的份额属于遗产,符合《中华人民共和国继承法》第三条:“遗产是公民死亡时遗留个人合法财产,包括……(二)公民的房屋、储蓄和生活用品,……”在潘先生的外公、外婆没有留有遗嘱的情况下,该系争房屋按照法定继承办理,即按照《中华人民共和国继承法》第十条:“遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母;……”至于潘
先生所说的出资是向其母亲借的,应该按照债权、债务处理。还有一点需要说明的是,潘先生的外公去世后,外公的房产份额已经发生了承,如外公没有遗嘱,按法定继承由被继承人的配偶和子女继承即可。

    三、患精神病的小女儿要照顾,尽主要赡养义务的可多分。
     
  本案中,出现了小女儿患有精神疾病、赡养义务由大女儿来承担、大儿子从不尽赡养义务等情节,根据《继承法》的相关规定对生活有特殊困难的、缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,
分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。

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